Ko gre za gradnjo večstanovanjskih objektov, sta ključni dve pogodbi: gradbena pogodba med investitorjem in glavnim izvajalcem ter prodajna pogodba med investitorjem in kupcem. Čeprav sta obe pogodbi povezani, obstajajo pomembne razlike glede podaljšanja rokov in posledic zamud, ki lahko bistveno vplivajo na pravice in obveznosti vseh vpletenih.
Podaljšanje rokov v gradbeni pogodbi
Gradbena pogodba dopušča več razlogov za podaljšanje rokov, kar običajno vključuje nepredvidene dogodke, kot so izjemno slabe vremenske razmere, ostali naravni dogodki, nepredvidena in dodatna dela, spremembe projektne dokumentacije ali druge okoliščine, ki jih izvajalec ne more nadzorovati. Posebne gradbene uzance 2020 naštevajo razloge za podaljšanje roka za dokončanje del (41. uzanca PGU 2020). Pomembno je, da so ti razlogi jasno opredeljeni, izvajalec pa mora pravočasno obvestiti investitorja in obrazložiti zahtevo po podaljšanju roka. Rom se gradbenemu izvajalcu podaljša za čas, dokler trajajo ovire, pa tudi za čas, ki je potreben za ponovni začetek del in za morebitno premaknitev del v manj ugoden letni čas. Krivdne zamude izvajalca, za katere je odgovoren sam izvajalec, pa lahko vodijo do pogodbene kazni, ki jo investitor uveljavlja za vsak dan zamude (ali pa celo do odstopa od pogodbe, če je zamuda prevelika). Gre za pogodbeno razmerje investitorja in izvajalca iz gradbene pogodbe.
Podaljšanje rokov v prodajni pogodbi (ZVKSES)
Prodajna pogodba po ZVKSES je precej strožja in bolj zaščitniška do kupcev. Investitor mora stanovanje izročiti pravočasno, v roku, ki je določen s splošnimi pogoji prodaje in v prodajni pogodbi. Podaljšanje roka v prodajni pogodbi pa je možno le v izjemnih in izrednih okoliščinah, ko gre za višjo silo. Slovenska sodna praksa izjemoma priznava višjo silo. Zamude pri izročitvi stanovanja zato lahko povzročijo, da kupec od investitorja uveljavlja pogodbeno kazen za zamudo, odškodnino za nastalo škodo, ali pa v skrajnih primerih celo odstopi od pogodbe in zahteva povračilo že plačane kupnine in vseh ostalih stroškov. Kupec je za vsak dan zamude upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0, 5 promila kupnine za celotno trajanje zamude. 20 dni zamude pomeni kazen v višini 1 % kupnine. Pogodbena kazen po ZVKSES je navzgor omejena na 50 % kupnine.
Pomembnost poznavanja razlik
Razumevanje razlik med obema pogodbama je ključno za vse udeležene v nepremičninskih in gradbenih projektih. Za investitorje in izvajalce je nujno, da se zavedajo pogojev za podaljšanje rokov pri gradbenih pogodbah ter posledic, ki jih zamude prinašajo. Kupci pa morajo biti dobro seznanjeni s svojimi pravicami, ki jim jih daje ZVKSES, ter kako lahko uveljavljajo zahtevke v primeru zamud pri izročitvi stanovanja.
Tveganja na strani investitorjev
Investitorji se morajo zavedati, da je pravna ureditev glede podaljšanja pogodbenih rokov drugačna in različna pri gradbeni pogodbi z izvajalcem in pri prodajnih pogodbah s kupci stanovanj. Zato bodo pogoste situacije, ko investitor v razmerju do gradbenega izvajalca ne bo imel pravice do pogodbene kazni zaradi zamude pri gradnji objekta, saj bo izvajalec upravičen do podaljšanja roka za dokončanje vseh del po sklenjeni gradbeni pogodbi. Vendar bo ta isti investitor v razmerju do kupcev po prodajnih pogodbah odgovarjal za zamudo pri izročitvi stanovanj, kjer bo podvržen tveganjem iz naslova plačila pogodbenih kazni kupcem. Iz iste situacije, da je prišlo do kasnejšega dokončanja projekta, bosta izvirali dve (2) vrsti pravnih posledic. Finančno breme bo na koncu padlo na investitorja, še posebej, če investitor ne bo določil gradbene pogodbe prilagodil opisanim tveganjem.