V modernem gradbenem pravu in praksi vodenja projektov je tradicionalno razumevanje vloge gradbenega nadzornika zastarelo in za investitorja manj primerno od uveljavitve modernejšega pristopa nadzornika, ki nadzira in koordinira projekt. Številni investitorji še vedno živijo v zmotnem prepričanju, da so s sklenitvijo tipske pogodbe, ki nadzorniku nalaga zgolj izvajanje nalog po Gradbenem zakonu (GZ-1), celovito zaščitili svoje interese. Praksa v gradbenih sporih pa kaže drugačno sliko.
GZ-1 je namreč predpis, ki varuje javni interes. Njegov primarni cilj je zagotoviti, da se objekt gradi v skladu z gradbenim dovoljenjem, da je skladen s predpisi in da je stabilen in varen. Zakon pa ne varuje investitorjevih finančnih interesov, ne ščiti njegovega terminskega plana in se tudi ne ukvarja z gospodarnostjo gradnje. Če pogodba o nadzoru obsega le zakonski minimum, investitor na gradbišču ostane sam v finančnem in pravnem boju z (običajno zelo izkušenim) glavnim izvajalcem.
Kakšno pogodbo o nadzoru naj torej sklene preudaren investitor?
Nadzornik kot inženir in projektni vodja
Najboljše prakse mednarodnega gradbenega prava (npr. pogodbe FIDIC) in sodobne domače prakse je, da se pogodba o nadzoru preoblikuje v Pogodbo o izvedbi nadzora in vodenju investicije.
V takšnem pogodbenem razmerju nadzornik ne nastopa zgolj kot nadzor nad predpisi, temveč kot investitorjev tehnični svetovalec in njegova podaljšana roka na gradbišču. Njegova naloga ni več le preprečevanje gradbenih napak, temveč proaktivno obvladovanje tveganj, optimizacija stroškov in varovanje pogodbenih pravic investitorja v razmerju do izvajalcev.
Da pa bi pogodba dejansko ščitila interese investitorja, mora presegati določbe GZ-1 in vključevati nekatere specifične naloge, kot so denimo določbe:
- stroškovna kontrola
Nadzornik mora biti zavezan k podrobnemu preverjanju izvajalskih situacij, obračunov in gradbenih knjig. Dobro je tudi, da mu pogodba naloži obveznost strokovne presoje in zavračanja neupravičenih zahtevkov izvajalca za dodatna plačila. Zlasti pri pogodbah ključ v roke ali “Design & Build” mora biti nadzornik tista oseba, ki prepreči, da bi izvajalec napake v lastnem projektu prevalil na investitorja v obliki aneksov za dodatna dela.
- optimizacija gradnje
Zakaj bi gradili dražje, če stroka omogoča cenejše rešitve ob enaki kakovosti? Dobra pogodba o nadzoru izvajalca storitev zavezuje, da proaktivno analizira projektno dokumentacijo in investitorju predlaga alternativne rešitve in materiale, ki zmanjšujejo stroške ali skrajšujejo čas izvedbe, ne da bi se pri tem poslabšale lastnosti objekta. Prav tako naj nadzornik pregleduje vse spremembe in prilagoditve z vidika kvalitete, ustreznosti in optimizacije stroškov.
- terminska kontrola in odrejanje pospešitev
Zamude pri gradnji investitorjem povzročajo izpad dohodka in višje stroške financiranja. Moderno zasnovana pogodba nadzorniku nalaga obveznost sprotnega spremljanja kritične poti terminskega plana. Če ugotovi, da izvajalec zaostaja, mora imeti nadzornik pooblastilo (in dolžnost), da investitorju predlaga, od izvajalca pa zahteva uvedbo ukrepov za pospešitev del (delo v več izmenah, dodatna mehanizacija) to na stroške izvajalca.
- odobritev materialov in kontrola podizvajalcev
Investitor naj nadzorniku podeliti izrecno pravico ugovora na uporabo predlaganih neustreznih (ali spornih) materialov in tehnologij, še preden so ti vgrajeni. Prav tako mora nadzornik dobiti pooblastilo za preverjanje finančnih tokov, zlasti tega ali glavni izvajalec redno plačuje nominirane podizvajalce, s čimer se investitor izogne tveganju direktnih zahtevkov podizvajalcev in ustavitve gradnje.
- aktivnost v garancijski dobi
Obveznosti nadzornika se ne smejo končati s pridobitvijo uporabnega dovoljenja. Pogodba mora določati njegove naloge tudi v času jamčevanja za stvarne napake (garancijska doba). Nadzornik mora biti prisoten na garancijskih pregledih, strokovno evidentirati napake in nadzirati izvajalca pri njihovi odpravi. S tem investitor prepreči situacijo, ko bi izvajalec napako opredelil kot posledico normalne obrabe, investitor pa brez tehničnega znanja temu ne bi znal strokovno ugovarjati.
Sklenitev takšne razširjene pogodbe o nadzoru in inženiringu običajno pomeni nekoliko višji začetni strošek za nadzorne storitve. Vendar pa gre za naložbo, ki se investitorju ob prvem poskusu neupravičenega aneksa ali ob prvi grožnji z zamudo večkratno povrne.
Dobro pripravljena pogodba o nadzoru, podprta s trdno gradbeno pogodbo, je najmočnejše orodje investitorja!!!
RDEČA in RUMENA knjiga FIDIC sta v našem okolju vse pogosteje uporabljeni gradbeni pogodbi, kar ni presenetljivo, saj je zanju značilno, da sta koherentni, da celostno urejata večino, če ne skoraj vseh dilem, ki utegnejo nastati med gradnjo, ter da pravično in enakopravno razporedita tveganje gradnje med obe pogodbeni stranki.
Knjigo lahko sedaj kupite tudi na naši spletni strani na tej povezavi.