Gradbena dovoljenja brez mejašev: kratkoročni pospešek ali dolgoročna pravna tempirana bomba?

V začetku septembra 2026 je minister za notranje zadeve in javno upravo Franci Matoz na sestanku z načelniki upravnih enot napovedal prelomne spremembe pri izdaji gradbenih dovoljenj. Cilj je jasen in na prvi pogled izjemno privlačen za investitorje: konec zaostankov, izdaja dovoljenja v 60 dneh od popolnosti vloge in, kar je sprožilo največ prahu, upravne enote sosedov mejašev v postopke praviloma ne bodo več vabile.

Ministrstvo namerava drugo alinejo drugega odstavka 48. člena Gradbenega zakona (GZ-1) odslej razlagati tako, da beseda »lahko« (ki določa, da so mejaši lahko stranski udeleženci) pomeni »izjemoma« in ne več »praviloma«. Po mnenju ministrstva zakona sploh ni treba spreminjati, temveč ga je treba le »pravilno brati«.

Za investitorje to zveni kot uresničitev sanj. Manj strank v postopku pomeni manj pripomb, manj pritožb in hitrejšo pravnomočnost. Vendar pa se moramo odvetniki vprašati, ali je takšna razlaga zakona sploh vzdržna in kakšna tveganja v resnici prinaša investitorjem.

Kaj dejansko določa veljavni 48. člen GZ-1?

Stranski udeleženci so osebe, ki imajo pravico sodelovati v postopku zaradi varstva svojih pravnih koristi. GZ-1 v drugem odstavku 48. člena loči tri skupine možnih stranskih udeležencev:

1. Lastniki nepremičnine, na kateri se gradi.
2. Lastniki zemljišč, ki mejijo na to nepremičnino (mejaši) – razen če upravni organ ugotovi, da gradnja nanje ne vpliva.
3. Druge osebe, ki morajo vpliv na svoje koristi same izkazati (»če izkažejo«).

Med temi skupinami obstaja ključna razlika v dokaznem bremenu. Za neposrednega soseda (mejaša) je zakonodajalec vzpostavil domnevo pravne koristi. Vpliv gradnje na sosednje zemljišče je namreč v naravi stvari pravilo, ne izjema (zaradi osenčenja, hrupa, odmikov, požarne varnosti itd.). Zato mejašu vpliva ni treba dokazovati, ampak je upravni organ tisti, ki mora z obrazloženo ugotovitvijo dokazati, da vpliva ni, če želi soseda izločiti iz postopka.

Kaj pomeni beseda »lahko« in kdo jo sme razlagati?

Napovedana sprememba prakse upravnih enot temelji na interpretaciji besede »lahko« v uvodnem stavku drugega odstavka 48. člena (ki pravi, da stranski udeleženci »so lahko« lastniki, mejaši …).

Pravna teorija, komentar GZ-1 in sama vladna obrazložitev ob sprejemanju zakona pojasnjujejo, da beseda »lahko« pomeni le to, da upravni organ v vsakem konkretnem primeru presodi, katera od naštetih oseb dejansko izkazuje pravni interes (npr. kateri od imetnikov stvarnih pravic, kot so služnostni upravičenci ali hipotekarni upniki). Ta beseda nikakor ne pomeni, da je sodelovanje mejašev »izjema«.

Poleg tega zavezujočo razlago zakona v Sloveniji lahko sprejme le Državni zbor (avtentična razlaga), končno besedo o pravilni uporabi zakona pa ima Upravno sodišče. Razlaga ministrstva ali njegovo obvezno navodilo za sodišče ni pravni vir in ga ne zavezuje.

Zakaj je izločitev mejašev za investitorja nevarna?

Če bo upravna enota sledila navodilu ministrstva in soseda mejaša ne bo povabila v postopek, ker bo ocenila, da nanj ni vpliva, si investitor s tem ne bo kupil miru, temveč ogromno pravno tveganje.

Sosed, ki bi moral biti vabljen v postopek, pa ni bil, ima namreč na voljo pravna sredstva:

• Pritožba zaradi neudeležbe: dokler odločba ni dokončna, lahko neupoštevani mejaš kadar koli vloži pritožbo.
• Obnova postopka: po dokončnosti ali celo pravnomočnosti odločbe lahko sosed zahteva obnovo postopka (zaradi bistvene kršitve pravil postopka, ker mu ni bila dana možnost sodelovanja). GZ-1 določa, da lahko sosed obnovo postopka zahteva še dva meseca po dejanskem začetku gradnje.

Rezultat v praksi

Investitor bo začel graditi v prepričanju, da ima v rokah varno gradbeno dovoljenje. Po dveh mesecih gradnje pa bo sosed vložil predlog za obnovo postopka. Gradnja se bo ustavila, investitor pa bo soočen z nepredstavljivimi finančnimi izgubami zaradi zastoja.

Kratkoročni prihranek časa pri izdaji gradbenega dovoljenja se tako lahko spremeni v dolgoletno pravno moro sredi gradnje.

Kako naprej?

Hitrost upravnih postopkov je nujna, vendar je ne smemo dosegati na račun zakonitosti.

• Za naročnike (upravne enote): vsaka odločitev o ne-vabljenju mejaša mora biti v spisu dejansko, strokovno in individualno utemeljena ter obrazložena. Sklicevanje na splošno navodilo ministrstva v primeru pritožbe ali upravnega spora ne bo vzdržalo presoje sodišča.
• Za investitorje: ne veselite se prehitro, če upravna enota ne želi povabiti vaših sosedov. Včasih je za investitorja veliko varneje, da sam predlaga vključitev sosedov oziroma pridobi njihova pisna soglasja (kar omogoča izvedbo skrajšanega ugotovitvenega postopka po 62. členu GZ-1). Podpisano soglasje soseda je namreč edino jamstvo, da se ta kasneje ne bo mogel pritožiti ali zahtevati obnove postopka.

Prava pravna varnost projekta ne izhaja iz administrativnih bližnjic, temveč iz čistih računov in zakonito vodenih postopkov.