Past novele GZ-1B: Tveganja za veljavnost gradbenih dovoljenj in omejitve instituta podaljšanja

Novela Gradbenega zakona GZ-1B (Ur. l. RS, št. 75/25), ki se je začela uporabljati 15. oktobra 2025, prinaša pomembne spremembe na področju veljavnosti gradbenih dovoljenj. Ključni sta dve novosti: redefiniranje pojma “začetek gradnje” v 59. členu, ki po novem izrecno izključuje pripravljalna dela kot dejanje, s katerim se konzumira veljavnost gradbenega dovoljenja, ter uvedba novega 59.a člena, ki omogoča podaljšanje veljavnosti gradbenega dovoljenja pod določenimi pogoji.

Te spremembe odpirajo kompleksna vprašanja za investitorje, katerih gradbena dovoljenja so bila izdana po Gradbenem zakonu (GZ-1), dejanja za začetek gradnje pa so bila izvedena pred uveljavitvijo novele GZ-1B. V nadaljevanju analiziramo konkreten primer, ki osvetljuje pravno dilemo in ponuja strateške rešitve za zagotavljanje pravne varnosti.

Analiza konkretnega primera

Investitor je pridobil pravnomočno gradbeno dovoljenje v letu 2020. V skladu z določbo 59. člena GZ-1, ki je veljal v času izdaje in nastopa pravnomočnosti gradbenega dovoljenja, bi njegova veljavnost prenehala, če investitor z gradnjo ne bi začel v petih letih, torej do decembra 2025.

Investitor je v letu 2023 pri pristojnem organu prijavil začetek gradnje in na gradbišču izvedel arheološka raziskovanja ter pripravljalna in zemeljska dela. S tem je po lastnem prepričanju in v skladu s takrat veljavno zakonodajo začel z gradnjo in s tem konzumiral veljavnost gradbenega dovoljenja.

Ko pa je 15.10.2025 začela veljati novela GZ-1B, se je pojavila dilema ali mora investitor gradbeno dovoljenje podaljšati. Novela GZ-1B namreč v novem, drugem odstavku 59. člena, eksplicitno določa:

»(2) Ne glede na prejšnji odstavek gradbeno dovoljenje po petih letih preneha veljati, če so bila izvedena le pripravljalna dela na gradbišču (na primer ograditev in priprava gradbišča, odstranitev vegetacije, […] izvedba izkopov ali nasipov, ki niso konstrukcijski del objekta).«

Zastavlja se vprašanje ali se bo veljavnost gradbenega dovoljenja za investitorja po decembru 2025 presojala po določbah GZ-1, ki so veljale v času prijave začetka gradnje in izvedbe del, ali po določbah novele GZ-1B, ki bo veljala na dan poteka petletnega roka?

Dodatno kompleksnost vnaša okoliščina, da je prišlo do zamude pri gradnji zaradi smrti lastnika zemljišča, kar bi lahko bil razlog za podaljšanje veljavnosti gradbenega dovoljenja po novem 59.a členu GZ-1B.

Katero pravo se uporablja?

Tudi v gradbenem pravu velja prepoved retroaktivnosti ter temeljno načelo tempus regit actum, ki določa, da se pravna dejanja in njihove posledice presojajo po predpisih, ki so veljali v času, ko so bila dejanja storjena. Če je investitor prijavil začetek gradnje in izvedel pripravljalna dela v času, ko je veljal GZ-1, ki v 42. točki 3. člena “začetek gradnje” opredeljeval kot »začetek izvajanja gradbenih, obrtniških ali inštalacijskih del«, pri čemer pripravljalna dela niso bila izrecno izključena, je s temi dejanji veljavno začel z gradnjo po takrat veljavni zakonodaji. Novela GZ-1B nima določb, ki bi ji podeljevale retroaktivno veljavo, zaradi česar tudi ne more posegati v že nastala in izvršena pravna dejstva. Dejstvo začetka gradnje je nastalo v letu 2023 in se presoja po takrat veljavni pravni normi in ne po sedaj veljavni noveli. Posledično gradbeno dovoljenje ne bi smelo prenehati veljati.