Izbor izvajalca: pogajanja, gradbena pogodba in razdelitev tveganj

Izbira izvajalca

Zasebnega investitorja pri izbiri izvajalca ne zavezuje noben predpisan postopek, zato sam odloči, katere izvajalce bo povabil k oddaji ponudbe. V ožji krog praviloma uvrsti izvajalce, ki so gradili primerljive objekte, tiste, ki jih priporočita projektant in nadzornik, ter tiste, s katerimi je že sodeloval. Krog potencialnih izvajalcev tako oblikuje sam, kar je njegova prednost in hkrati njegova odgovornost, saj ga pred izvajalcem, ki posla ni sposoben izvesti, ne varuje nihče.

Ker ga noben postopek ne veže, lahko pogajanja vodi z več izvajalci hkrati in jih zaključi šele, ko presodi, kateri mu najbolj ustreza. Prav v tem je njegova največja prednost, saj je njegov pogajalski položaj najmočnejši, dokler ima na voljo več sogovornikov.

Pri pridobivanju ponudb je koristno, da investitor že razpolaga z osnutkom gradbene pogodbe. Izvajalci na njegovi podlagi vedo, katera tveganja prevzemajo, in jih vračunajo v ponudbo, investitor pa se o posameznih določbah pogaja še v času, ko ima na voljo več izvajalcev. Kadar pogodba nastaja šele po izbiri, se o njeni vsebini pogaja z enim samim izvajalcem, ta pa bo za vsako določbo, ki povečuje njegovo tveganje, zahteval prilagoditev (povišanje) cene.

Čeprav pogajanja sama po sebi še ne ustvarijo pogodbe, niso brez pravnih posledic. Vsaka stranka lahko odškodninsko odgovarja za nepoštena pogajanja, torej če se pogaja brez namena skleniti pogodbo ali če pogajanja prekine v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja, zato naj investitor pogajanj ne nadaljuje, ko je odločitev dejansko že sprejeta, razloge za njihovo prekinitev pa naj dokumentira. Iz istega razloga naj investitor izrecno zapiše, da izvajalce zgolj vabi k oddaji ponudbe, da ni dolžan izbrati nobenega od njih in da bo pogodba sklenjena šele s podpisom, sicer lahko že sprejem ponudbe pomeni sklenitev pogodbe pod pogoji izvajalca, vključno z njegovimi splošnimi pogoji poslovanja.

Ker pogajanja že v tej fazi oblikujejo prihodnje pogodbeno razmerje, njihov predmet ni le cena. Dogovoriti je treba tudi cenovno klavzulo in način obračuna del, roke ter pogoje za njihovo podaljšanje, dinamiko plačil in predujem, pogodbeno kazen, finančna zavarovanja in postopek za naročanje sprememb. Prav ta vprašanja pogosto bolj odločilno vplivajo na potek gradnje in na končno ceno kot ponudbena cena sama, saj določajo, kdo nosi posledice sprememb, zamud in nepredvidenih okoliščin.

Preden investitor pogajanja zaključi in izbere izvajalca, naj vsak gospodarski subjekt, s katerim se pogaja, tudi preveri. Preveri naj, ali izpolnjuje zakonske pogoje za opravljanje dejavnosti gradbeništva, pri zahtevnem objektu pa tudi, ali ima za vodenje gradnje zaposlenega pooblaščenega strokovnjaka, pri čemer naj dokazila zahteva že med pogajanji in ne šele ob uvedbi v delo. Reference naj se nanašajo na primerljive objekte, zato naj zahteva referenčni seznam s kontaktnimi podatki referenčnih naročnikov in pri njih preveri zadovoljstvo z izvedbo. Finančno sposobnost izkazujejo potrdila bank, letna poročila, bonitetne ocene in objave v postopkih zaradi insolventnosti na portalu AJPES.

Ko je izvajalec izbran, pa vse, kar je bilo dogovorjeno med pogajanji, zavezuje le, če je vključeno v pogodbo, katere vsebino obravnavamo v nadaljevanju.

Gradbena pogodba

Bistvene sestavine gradbene pogodbe

Gradbena pogodba je vrsta podjemne pogodbe, s katero se izvajalec zaveže, da bo po določenem načrtu in v dogovorjenem roku zgradil določeno gradbo na določenem zemljišču ali na takem zemljišču oziroma na obstoječem objektu izvedel druga gradbena dela, investitor pa, da mu bo za to plačal določeno ceno. Njene bistvene sestavine so predmet, cena in rok za dokončanje del, zakon pa poleg tega zahteva tudi pisno obliko.

Obseg izvajalčevih obveznosti je določen s pogodbo, to je s predmetom pogodbe oziroma pogodbenim obsegom del, s projektno dokumentacijo in z dodatnimi zahtevami investitorja. Cenovna klavzula tega obsega ne določa, temveč pove le, katera dela mora izvajalec izvesti v okviru pogodbene cene in katera tveganja v zvezi z obsegom del nosi posamezna stranka. Ker gre za obligacijo rezultata, mora izvajalec izvesti vsa dela po vrsti in količini, ki so potrebna za dosego pogodbeno dogovorjenega rezultata, vendar le v okviru dogovorov, danih ob sklenitvi pogodbe. Odločilna je zato dokumentacija, s katero je izvajalec takrat razpolagal, izročitev dokumentacije in njenih sprememb pa ima naravo investitorjevih navodil. Pomanjkljiva dokumentacija izvajalca obveznosti doseči rezultat ne razbremeni, odpre pa vprašanje, katera dela so bila zajeta v pogodbeni ceni, zato priporočamo, da investitor pogodbe ne sklene, dokler projektna (izvedbena) dokumentacija ni dokončana in popolna.

Cena mora biti ob sklenitvi pogodbe določena ali vsaj določljiva. V tem se gradbena pogodba razlikuje od podjemne pogodbe, pri kateri cena ni bistvena sestavina in plačilo, če ni dogovorjeno, določi sodišče po zakonskih merilih. Zahtevi po določljivosti zadosti tudi cena na enoto, pri kateri je končna vrednost znana šele po obračunu dejansko izvedenih količin, saj je cena določena za vsako posamezno vrsto del.

Rok za dokončanje del OZ navaja že v sami opredelitvi gradbene pogodbe, saj se izvajalec zaveže dela dokončati v dogovorjenem roku. Pogodba ga mora zato določiti, bodisi z datumom bodisi s številom dni ali mesecev od dogovorjenega začetka, lahko pa poleg končnega roka določi tudi vmesne roke za dokončanje posameznih faz.

Pri izvedbi gradnje je treba posebno pozornost nameniti naročanju sprememb in dodatnih del. Tudi kadar gradbena pogodba izrecno določa, da se ta naročajo izključno s pisnim dodatkom (aneksom), mora investitor plačati dodatna dela, ki jih je naročil zgolj ustno in jih je izvajalec dejansko izvedel. Zakon namreč določa, da je dogovor veljaven tudi brez predpisane pisne oblike, če sta stranki obveznosti že izpolnili. Zahteva po pisni obliki investitorju torej koristi predvsem pri dokazovanju, saj mora vsebino dogovora dokazati tisti, ki se nanj sklicuje. Zato je nujno, da investitor vsako naročilo sprememb in dodatnih del ter njihovo ceno potrdi pisno, četudi je bil osnovni dogovor na gradbišču sprejet ustno.

Vloga posebnih gradbenih uzanc

Posebne gradbene uzance (PGU) so zbrana in poenotena pravna določila, ki se uporabljajo v pogodbah na gradbenem področju, vključno z zaključnimi deli in inštalacijami. Uzance so dispozitivne narave. V razmerjih med gospodarskimi subjekti se šteje, da je njihova uporaba dogovorjena, če ni s pogodbo izrecno izključena, bodisi v celoti bodisi tako, da je posamezno vprašanje v pogodbi urejeno drugače. Kadar vsaj ena od strank ni gospodarski subjekt, se uzance uporabljajo le, če se stranki o tem izrecno dogovorita. Vrstni red veljavnosti je zato naslednji: kogentne določbe zakona, pogodbene določbe, uzance in šele nato dispozitivne določbe zakona.

Sestavni deli pogodbe in njihova hierarhija

Gradbena pogodba ni en sam dokument. Sestavljajo jo pogodbeno besedilo (pogodba), posebni pogoji investitorja, projektna dokumentacija, popis del in ponudba izvajalca. Pri tako obsežnem gradivu so nasprotja med posameznimi deli neizogibna, zato mora pogodba določiti vrstni red veljavnosti sestavnih delov in pravilo za razlago v primeru neskladij. Brez tega pravila vsako neskladje med gradnjo postane predmet pogajanj.

Posebne gradbene uzance med sestavne dele pogodbe uvrščajo tudi projektno dokumentacijo z vsemi prilogami, potrebnimi za izvajanje del, in posebne pogoje investitorja ter mu nalagajo, da jih izvajalcu izroči najpozneje ob sklenitvi pogodbe. Sukcesivno izročanje projektne dokumentacije, ki v pogodbi ni dogovorjeno, je kršitev investitorja. Izvajalec v takem primeru ni pravilno uveden v delo, investitor pa odgovarja za škodo, ki izvajalcu zaradi tega nastane. Enako velja za splošne in posebne pogoje, na katere se pogodba sklicuje, saj ne zadošča, da so objavljeni, izročeni morajo biti ob sklenitvi pogodbe. Investitor, ki pogodbo podpiše, preden je izvedbena dokumentacija dokončana, zato sam ustvari podlago za zahtevke za podaljšanje roka in dodatno plačilo.

Pogodbena cena in obvladovanje stroškov

Zakon pozna tri načine določitve cene: ceno na enoto, skupaj dogovorjeno ceno in ceno, določeno s klavzulo »ključ v roke«. Izbrana klavzula, kot že navedeno, ne določa obsega izvajalčevih obveznosti, temveč katera dela mora izvajalec izvesti v okviru pogodbene cene in katero stranko bremenijo posamezna tveganja v zvezi z obsegom del.

Pri ceni na enoto je cena določena za mersko enoto posamezne vrste del, obračuna pa se po dejansko izvedenih količinah. Končna pogodbena vrednost ob podpisu ni določena, temveč zgolj ocenjena. Investitorji skupni seštevek popisa del pogosto razumejo kot pogodbeno ceno in kot zgornjo mejo stroška, kar ne drži. Seštevek pomeni oceno vrednosti glede na projektantsko ocenjene količine. Če investitor želi, da je ta znesek zapisan v pogodbi, mora izrecno navesti, da pomeni ocenjeno vrednost glede na projektantsko določene količine, in ne skupne pogodbene vrednosti, sicer ustvari nejasnost o tem, katero določilo o ceni je pravzaprav dogovorjeno.

Pri tej klavzuli tveganje napačno ocenjenih količin nosi investitor, ki izvajalcu plača dejansko izvedena dela ter posebej vsa presežna, nepredvidena in dodatna dela, manjkajočih del pa mu ni treba plačati. Izvajalec je na dogovorjeno ceno na enoto vezan, dokler dejanske količine posamezne vrste del ne odstopajo od predvidenih za več kot deset odstotkov. Za količine nad tem pragom lahko postavi novo ceno na enoto, upoštevaje nove kalkulativne elemente, saj so stroški ob bistveno spremenjenem obsegu del drugačni. Enaka pravica pripada investitorju, ki lahko ob zmanjšanju količin za več kot deset odstotkov zahteva znižanje cene. Za dodatna in nepredvidena dela se cena na enoto določi na novo, zato pogodbene cene na enoto za ta dela ne veljajo samodejno (razen če sta tak dogovor stranki zapisali v pogodbo).

Skupaj dogovorjena cena je določena v skupnem znesku za celotno gradnjo in obsega vrednost vseh del, ki jih je izvajalec ob sklenitvi pogodbe lahko predvidel, ne glede na to, ali jih je v ponudbi upošteval in ali so bila zajeta v popisu del. Obsega tudi tista nepredvidena dela, za katera je izvajalec ob sklenitvi pogodbe vedel ali bi moral vedeti, da jih bo treba izvesti, ne obsega pa del, ki jih ob sklenitvi pogodbe ni mogel predvideti. Tveganje nepopolnega popisa se s tem prenese na izvajalca, vendar le toliko, kolikor je kakovostna dokumentacija, ki jo je imel na voljo. Cena se zaradi več ali manj del ne spremeni, kar pomeni tudi, da se ne zniža, če je izvedenih del manj od predvidenih.

Klavzula ključ v roke pomeni, da se izvajalec zavezuje izvesti vsa dela, ki so potrebna za zgraditev in uporabo objekta kot funkcionalne celote. Dogovorjena cena v tem primeru zajema tudi vrednost vseh nepredvidenih in presežnih del, izključuje pa vpliv manjkajočih del na znižanje cene. Izvajalec je do dodatnega plačila upravičen izključno v primeru nastopa bistveno spremenjenih okoliščin, ki jih ob sklenitvi pogodbe ni bilo mogoče predvideti ali se jim izogniti. Pri tej klavzuli izvajalec prevzame največje tveganje, zato je zanj tudi najdražja. Investitor mora vedeti, da se pomen izraza v mednarodni praksi razlikuje od našega: tam označuje pogodbo, pri kateri projektno dokumentacijo zagotovi izvajalec, pri nas pa gre za način določitve cene. Klavzula se v pravem pomenu lahko uporabi le, kadar izvajalec izvede tudi projektiranje in gradnjo celotnega objekta. Kadar predmet pogodbe ni tudi projektiranje, je ta klavzula primerna samo, če investitor razpolaga z dokončano izvedbeno dokumentacijo.

Prav tu nastane najpogostejša napaka. Določbe, s katerimi investitor skuša breme neustrezne projektne dokumentacije prevaliti na izvajalca, ne dosežejo želenega učinka. Izvajalec je sicer dolžan investitorja opozoriti na pomanjkljivosti dokumentacije, vendar le na tiste, ki bi jih ob dolžni strokovni skrbnosti lahko ugotovil, pri čemer se njegova skrbnost presoja po merilih gradbenega izvajalca in ne projektanta. Klavzula »ključ v roke« zato pomanjkljive projektne dokumentacije ne rešuje. Če investitor izvajalcu izroči slabo pripravljen popis del in hkrati zahteva, da je ponudbena cena zgolj seštevek postavk iz tega popisa, se finančno tveganje za dela, ki v popisu niso zajeta, ne prenese, ampak se cena bodisi podraži bodisi nastane spor.

Pri dolgotrajnih projektih se pogosto zastavi vprašanje rasti cen. Zakon izvajalcu tudi brez posebnega dogovora omogoča, da zahteva zvišanje cene, če so se cene elementov, na podlagi katerih je bila cena določena, v času od sklenitve pogodbe do izpolnitve zvišale tako, da bi morala biti cena višja za več kot dva odstotka, pri čemer lahko zahteva le zvišanje nad tem odstotkom. Tveganje do dveh odstotkov torej nosi izvajalec, nad dvema odstotkoma pa investitor. Enako pravico ima investitor pri znižanju cen, če je izvajalec dela izvedel v dogovorjenem roku.

Dogovor o nespremenljivosti (fiksnosti) cen ta prag zviša. Kljub takemu dogovoru lahko namreč izvajalec zahteva spremembo cene, če so se cene elementov zvišale toliko, da bi morala biti cena višja za več kot deset odstotkov, in to le za del, ki ta odstotek presega. Pogodbeno določilo, s katerim bi stranki uporabo tega pravila izključili, je nično, saj gre za kogentno zakonsko določbo. Investitorju, ki si prizadeva za predvidljivost cene, zato bolj kot splošna klavzula o nespremenljivosti koristi pogodbeno dogovorjen mehanizem prilagajanja cene. Ta naj opredeli obdobje nespremenljivosti cen, izhodišče in vir podatkov o gibanju cen, prag, nad katerim se cena prilagodi, in podobno.

Praktičen vzvod, ki ga investitorji pogosto spregledajo, je predujem. Če je s pogodbo dogovorjeno, da izvajalec prejme predujem za nabavo materiala, ta ne more zahtevati spremembe cene zaradi spremenjene cene materiala, če je lahko s prejetim predujmom izključil vpliv spremembe cen. Pri fiksni ceni, ki je bila izvajalcu v celoti izplačana pred začetkom del, izvajalec do razlike v ceni ni upravičen, tudi če so se cene med gradnjo zvišale za več kot deset odstotkov.

Roki in upravljanje časovnice

V pogodbi mora biti jasno, od katerega trenutka naprej začne teči rok. Rok namreč ne začne teči s podpisom pogodbe, temveč z dogodkom, ki ga določita stranki, po uzancah pa je to popolna uvedba izvajalca v delo. Z uvedbo v delo je mišljena izpolnitev tistih investitorjevih obveznosti, brez katerih začetek del dejansko ni mogoč ali pravno ni dovoljen, zlasti izročitev gradbišča, pravnomočnega gradbenega dovoljenja in izvedbene dokumentacije. Podpis zapisnika o uvedbi v delo sam po sebi ne pomeni, da je rok začel teči, če ti pogoji niso izpolnjeni, saj zapisnik dokazuje le, kaj je bilo izvajalcu izročeno. Če investitor svojih obveznosti ne izpolni, do uvedbe v delo ne pride in izvajalec za morebitno zamudo ne odgovarja.

Enako natančno je treba opredeliti, kdaj se šteje, da so dela dokončana, torej ali gre za fizično dokončanje del, za uspešno opravljen tehnični pregled ali za pridobitev uporabnega dovoljenja. Na ta dogodek so vezani obračun pogodbene kazni, sprostitev finančnih zavarovanj ter začetek jamčevalnih in garancijskih rokov.

Pri večjih projektih je smiselno poleg končnega roka določiti tudi vmesne roke oziroma mejnike, na primer dokončanje grobe konstrukcije, zaprtje objekta s fasado in stavbnim pohištvom ali dokončanje posamezne faze. Vmesni roki sami po sebi nimajo pravnih posledic, zato mora pogodba izrecno določiti, da zanje veljajo enake posledice kot za končni rok, zlasti pogodbena kazen zaradi zamude. Šele tako dogovorjeni roki investitorju omogočajo, da ob zamudi ukrepa že med gradnjo in ne šele ob njenem zaključku, ko zamude morda ni več mogoče nadoknaditi.

Posebno pozornost je treba nameniti okoliščinam, ki so ob sklenitvi pogodbe znane in bi lahko vplivale na potek gradnje. Mednje sodijo na primer poznejša uvedba v delo, čakanje na izpolnitev pogojev za črpanje kredita, dinamika upravnih postopkov, premik del v manj ugoden letni čas in prostorske omejitve gradbišča. Če jih pogodba ne predvidi, pridobijo naravo nepredvidenih okoliščin, na podlagi katerih lahko izvajalec zahteva podaljšanje roka ali uveljavlja podražitve.

Da bi investitor ohranil nadzor nad tovrstnimi zahtevki, mora gradbena pogodba določiti postopek za njihovo uveljavljanje. Pogodba naj zato uredi tudi postopek priglašanja in reševanja izvajalčevih zahtevkov, ki naj obsega pisno obvestilo v primernem roku in obrazložitev vpliva na terminski plan, določi pa naj tudi posledice, če izvajalec tega roka ne spoštuje. V nasprotnem primeru se investitor izpostavlja tveganju, da izvajalec šele ob koncu gradnje uveljavlja zahtevke iz naslova preteklih dogodkov, katerih utemeljenosti za nazaj ni več mogoče objektivno preveriti.

Pogodbena kazen

Pogodbena kazen mora biti v pogodbi izrecno dogovorjena. Če namen kazni ni točno opredeljen, se po zakonu domneva, da je določena za primer zamude. Kadar pogodba o višini molči, uzance določajo en promil končne vrednosti izvedenih del za vsak dan zamude, skupaj pa največ pet odstotkov te vrednosti. Za investitorja je pri tem ključno razlikovanje med kaznijo za zamudo in kaznijo za neizpolnitev pogodbe oziroma za nepravilno izpolnitev. Če izvajalec z deli zamuja, ima investitor pravico zahtevati oboje: da se dela dokončajo in da se mu hkrati plača kazen za zamudo. Drugače pa je, če izvajalec objekta sploh ne dokonča. V tem primeru Obligacijski zakonik (OZ) določa, da mora investitor izbrati: ali bo vztrajal, da izvajalec gradnjo vseeno izvede, ali pa bo zahteval izplačilo pogodbene kazni.

Pomembno opozorilo velja za primer predčasnega odstopa od pogodbe zaradi kršitev izvajalca. Investitorji pogosto pričakujejo, da bodo ob odstopu od pogodbe (zaradi zamude) izvajalcu zaračunali tudi pogodbeno kazen. Če v pogodbi ni izrecno določeno, da pogodbena kazen velja tudi za primer odstopa, takšnega zahtevka investitor ne more postaviti. Lahko pa se tudi ločeno določi posebna pogodbena kazen za primer prekinitve pogodbe. Pogodbena kazen se obračunava od končne vrednosti izvedenih del in ne od vrednosti tistih del, s katerimi je izvajalec v zamudi, razen če je s pogodbo dogovorjeno drugače. Če začne investitor objekt ali njegov del dejansko uporabljati še preden je opravljena formalna primopredaja, se po gradbenih uzancah šteje, da je bil objekt s tem dnem prevzet. To pomeni, da se tek pogodbene kazni ustavi z dnem začetka uporabe, ne glede na to, da primopredajni zapisnik še ni bil podpisan.

Pogosta in draga napaka investitorjev je prepričanje, da lahko pogodbeno kazen preprosto uveljavijo šele pri končnem obračunu. Zakon namreč določa, da mora investitor ob prevzemu del izvajalcu izrecno sporočiti, da si to pravico pridržuje. Uveljavljanje kazni torej poteka v dveh korakih: ob prevzemu del mora investitor najprej pravočasno podati izjavo o pridržku pravice (pri čemer zneska še ni treba navesti), sam finančni obračun z natančnim zneskom pa predloži kasneje ob končnem obračunu. Če do končnega obračuna ne pride, naj investitor v roku, ki ga uzance določajo za njegovo sestavo, to je v šestdesetih dneh od sprejema in izročitve del, končni obračun sestavi sam in o tem obvesti izvajalca, s čimer ohrani pravočasnost. Zahteva sicer ni vezana na obliko, vendar dokazno breme pravočasnosti nosi investitor, zato naj bo pisna. Določba o roku za pridržanje pravice je dispozitivna, zato lahko pogodba rok uredi drugače.

Finančna zavarovanja

Finančno zavarovanje ni samostojna pravna podlaga za plačilo, temveč instrument, ki investitorju omogoča, da pride do sredstev, do katerih je upravičen na drugi pravni podlagi. Investitor sme zavarovanje unovčiti le, če je do izvajalca pridobil terjatev, in le v njeni višini, pri čemer gre lahko za škodo, za stroške odprave napak ali za zapadlo pogodbeno kazen. Unovčenje zaradi kršitve, ki ni povzročila finančne posledice, ni zakonito, znesek, prejet brez podlage, pa je investitor dolžan vrniti. Pred unovčenjem naj zato pridobi vsaj oceno nastalih stroškov ali škode, še bolje pa dokazila o njihovem nastanku.

Zavarovanja se po kakovosti razlikujejo glede na to, ali v razmerje vstopi tretji subjekt. Bančna garancija in kavcijsko zavarovanje zavarovalnice sta kakovostnejši (varnejši) obliki, saj zanju jamči garant, ki si je za svoje pogojne regresne zahtevke zagotovil zavarovanje na premoženju izvajalca, zaradi česar je investitor manj odvisen od finančnega položaja izvajalca. Menica in izvršnica sta cenejši in bistveno šibkejši, ker ju lahko izda vsak dolžnik ne glede na svojo ekonomsko sposobnost. Odločilna pa ni toliko vrsta instrumenta, kolikor njegova vsebina. Investitor naj zahteva nepreklicno in brezpogojno zavarovanje, plačljivo na prvi pisni poziv brez ugovora, pri katerem garant ne more uveljavljati ugovorov iz osnovnega posla, investitorju pa ni treba dokazovati utemeljenosti zahtevka, saj zadošča, da ta ustreza formalnim pogojem iz zavarovanja. Vzorec besedila naj bo priloga pogodbe. Uporabo Enotnih pravil za garancije na poziv mora investitor dogovoriti izrecno, sicer se ne uporabljajo.

Garancija za dobro izvedbo pogodbenih obveznosti naj velja še določen čas po pogodbenem roku dokončanja, pogodba pa naj izvajalcu izrecno naloži, da jo ob podaljšanju roka podaljša, in naj neizpolnitev te obveznosti opredeli kot razlog za zadržanje plačil. Njena višina se v praksi giblje med 5 in 10 odstotki pogodbene vrednosti. Garancija za odpravo napak v garancijski dobi naj bo pogoj za primopredajo oziroma za izplačilo končne situacije in naj velja še določen čas po izteku garancijske dobe, da investitor ne bi zamudil z zahtevki, ki se morda pokažejo čisto ob koncu garancijske dobe. Predujem pa naj se izplača proti garanciji za njegovo vračilo.

V kolikor se investitor in izvajalec dogovorita za zadržanje sredstev (t.i. retencijo), je potrebno natančno opredeliti tudi njihov namen. Brez izrecnega dogovora velja, da zadržani zneski krijejo le odpravo napak, popisanih ob primopredaji objekta, ne pa tudi napak v garancijski dobi. Investitor zadržanih sredstev prav tako ne sme obdržati kot nadomestilo za nepredloženo garancijo za odpravo napak v garancijski dobi, razen če je bila takšna sankcija v pogodbi vnaprej izrecno določena.

Investitor mora biti posebej pozoren na dve situaciji, v katerih lahko nepričakovano ostane brez finančnega zavarovanja ravno tedaj, ko ga najbolj potrebuje. Prva nastopi ob odstopu od gradbene pogodbe. Ker so finančna zavarovanja in zadržana sredstva vezana na obstoj pogodbe, z njeno razvezo samodejno ugasnejo tudi ta zavarovanja, razen če pogodba izrecno določa, da ostanejo v veljavi tudi po odstopu. Druga situacija pa nastopi ob stečaju izvajalca. Če investitor zadržuje plačila zato, ker mu izvajalec ni izročil garancije za odpravo napak, mora v stečajnem postopku pravočasno prijaviti svojo terjatev. V nasprotnem primeru njegova pravica ugasne, stečajni upravitelj pa bo zahteval takojšnje nakazilo celotnega zadržanega zneska v stečajno maso.

Investitor naj v pogodbi zahteva gradbeno zavarovanje, pri montažnih delih montažno zavarovanje, ter zavarovanje odgovornosti izvajalca, vključno z delodajalčevo odgovornostjo in avtomobilsko odgovornostjo za delovne stroje. Kadar se gradi na obstoječem objektu ali ob njem, je treba posebej dogovoriti, da so zavarovani tudi obstoječi objekti. Zahtevana zavarovanja naj bodo razumna, saj so premije vštete v pogodbeno ceno in jih na koncu plača investitor sam. Zavarovalna vsota za gradbeno zavarovanje naj ne presega cene materiala in dela iz pogodbe, ker zavarovalnice zavarovalno vsoto omejujejo do te višine. Upoštevati je treba tudi, da gradbeno zavarovanje praviloma preneha, ko je objekt tehnično pregledan in predan investitorju, odgovornost za objekt pa s predajo preide nanj, zato naj si investitor takoj po primopredaji uredi lastno zavarovanje objekta in svoje odgovornosti. Namesto da izročitev polic določi kot pogoj za začetek veljavnosti pogodbe, naj pogodba določi, da investitor zavarovanje sklene sam na stroške izvajalca, če ta polic z dokazilom o plačilu premije ne predloži v dogovorjenem roku.

Razmerja s podizvajalci

Izvajalec posla ni dolžan opraviti osebno, zato lahko izvedbo posameznih del odstopi podizvajalcu, ki ga praviloma izbere sam. Odstop del tretji osebi ne vpliva na razmerje med investitorjem in izvajalcem, saj izvajalec investitorju odgovarja za delo podizvajalca, kot bi ga opravil sam. Podizvajalec z investitorjem ni v pogodbenem razmerju in mu ne odgovarja, kar je bistvena razlika od skupnega nastopa več izvajalcev, pri katerem so ti z investitorjem v neposrednem pogodbenem razmerju in mu odgovarjajo solidarno.

Če želi imeti investitor vpliv na izbiro podizvajalcev, si ga mora dogovoriti v pogodbi, in sicer s seznamom podizvajalcev ob sklenitvi, s predhodnim pisnim soglasjem za vsako spremembo in s pravico zahtevati zamenjavo podizvajalca.

Ker investitor s podizvajalci ni v pravnem razmerju, mora vse napake grajati glavnemu izvajalcu, saj obvestilo podizvajalcu nima pravnega učinka, prav tako proti njemu ni mogoče neposredno uveljavljati jamčevalnih zahtevkov (razen če je tako dogovorjeno). Investitor naj v gradbeni pogodbi izrecno zahteva, da izvajalec podizvajalske pogodbe sklepa pisno ter vanje v celoti prenese pogodbene roke, standarde kakovosti in jamčevalne roke iz gradbene pogodbe. Svetujemo tudi, da gradbena pogodba jasno določi protokol komuniciranja s podizvajalci, saj lahko neusklajena neposredna navodila investitorja omogočijo glavnemu izvajalcu, da delno ali v celoti zavrne odgovornost za nastale napake.

Podizvajalec lahko zahteva plačilo tudi neposredno od investitorja, če so izpolnjeni zakonski pogoji: pripoznava terjatve s strani izvajalca, dospelost obeh terjatev za ista dela ter izrecna zahteva podizvajalca. Investitor, ki po prejemu takšne zahteve znesek izplača glavnemu izvajalcu, tvega, da bo moral ista dela plačati dvakrat. Gradbena pogodba mora zato določiti, da investitor ob prejemu podizvajalčeve zahteve preveri njeno utemeljenost ter zadrži sorazmerni del plačila glavnemu izvajalcu.

Če se investitor odloči za neposredna plačila podizvajalcem, mora biti ta ureditev dogovorjena tako v glavni kot v podizvajalski pogodbi, glavna pogodba pa mora določiti, da neposredno plačilo učinkuje kot plačilo izvajalcu in investitorja v tem delu razbremeni. Varstvo investitorja v teh razmerjih izhaja predvsem iz urejenosti pogodbene verige in iz sprotnega pregleda nad plačili. Kot pogoj za plačilo vsake situacije naj zato investitor zahteva izjave podizvajalcev o poravnanih obveznostih, saj je njihov izostanek praviloma prvi pokazatelj izvajalčevih plačilnih težav.

Naš prispevek v tej fazi

Odvetniška pisarna za investitorja pripravi gradbeno pogodbo, prilagojeno posebnostim projekta, ko ima investitor že izbranega izvajalca ali se pogaja z ožjim krogom ponudnikov. Pregledamo ponudbeno dokumentacijo, investitorja pravočasno opozorimo na morebitna tveganja in možne scenarije med izvedbo ter predlagamo praktične rešitve. Pri usklajevanju pogodbe pomagamo investitorju in izvajalcu najti skupni jezik pri najobčutljivejših vprašanjih, zlasti glede finančnih zavarovanj, garancijskih dob, pogodbene kazni ter postopka naročanja sprememb.